Atraso na entrega das chaves do imóvel e o direito do consumidor


Com tantas vendas de imóveis sendo realizada nos últimos anos, um problema em comum tem causado grande preocupação aos consumidores: o descumprimento do prazo de entrega das obras.

​Além do estar privado de usufruir seu imóvel como bem queira (seja morando ou alugando), a angústia maior do consumidor se dá pela quantia desembolsada à título de sinal da celebração do negócio jurídico, comumente chamado de “valor da entrada” ou “sinal”.


Sabemos que, por muitas vezes, esta quantia diz respeito a um valor considerável, oriundo de muito esforço dos consumidores que economizam seu dinheiro para realizar o sonho da casa própria. E, a depender do desenrolar do caso, por vezes a não conclusão da obra e a possibilidade de nunca mais reaver o dinheiro tiram o sono de muitas pessoas.


No entanto, o que muita gente não tem conhecimento é que, a quantia dada como entrada pode ser reavida, em dobro e corrigida monetariamente, no caso da construtora não cumprir com o prazo estipulado em contrato. Esta passagem está prevista no art. 418 do Código Civil, a saber:


Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.


O supracitado artigo denota uma sensibilidade ímpar do legislador. Aquele que recebe as arras (construtora), dando causa a descontinuidade do contrato, além do negócio jurídico ser tido por desfeito, terá que restituir a outra parte (consumidor) em dobro do valor recebido à título de arras, corrigido monetariamente.


A restituição em dobro tem seus motivos para ter sido aplicado no Código Civil, quais sejam: fazer com que as partes prezem pelo fiel cumprimento do contrato; e punir aquele que recebe o valor do sinal, mas se queda inerte em cumprir o pactuado.


Atraso de entrega de apartamentos da MRV

Isto pois, além de frustrar a expectativa do comprador, também acaba por privá-lo de utilizar a quantia referida como bem quisera por um determinado período de tempo, sujeitando este valor à depreciação frente à inflação.


Mas é de bom alvitre alertar que, uma vez procedente este tipo de demanda, o contrato é desfeito. Isto se deve porque as partes do negócio jurídico irão retornar ao status quo, isto é, a situação retornará ao que era antes do contrato ser celebrado. A construtora com o imóvel “vago” e o consumidor com o dinheiro que detinha.


Além da devolução do valor das arras, o Tribunal de Justiça do Espírito Santo tem reconhecido o dano moral nestes casos, conforme a decisão abaixo, vejamos:


APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS - PRELIMINAR - NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - REJEIÇÃO - MÉRITO - COMPRA E VENDA DE VEÍCULO COM ISENÇÃO DE IPI E ICMS POR DEFICIENTE FÍSICO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA CONCESSIONÁRIA - PARTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS DE PROVA - DEVOLUÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS EM DOBRO - ART. 418 DO CC - POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - ENUNCIADO Nº 37 DA SÚMULA DO STJ - OFENSA À DIGNIDADE CONFIGURADA - REPARAÇÃO DEVIDA - DIMINUIÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO DE R$ 20.000,00 PARA R$ 5.000,00 - ADEQUAÇÃO ÀS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO COM BASE NA RAZOABILIDADE E NA PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se a sentença recorrida contém de maneira satisfatória a motivação que levou o magistrado a quo a fixar o quantum indenizatório, não há se falar em sua nulidade. Preliminar rejeitada. 2. A concessionária apelante, por força do art. 333, II, do CPC, deveria ter comprovado que o cancelamento do pedido de aquisição de veículo com isenção de IPI e ICMS feito pelo apelado, portador de deficiência física, se deu por irregularidade da documentação apresentada por este e por ela recebida sem qualquer ressalva, e não tendo-o feito, caracterizada esta sua negligência na realização do negócio. 3. O valor dado como entrada no negócio caracteriza arras confirmatórias, de sorte que a inexecução culposa do contrato por parte da apelante, que foi quem as recebeu, a obriga a proceder sua devolução mais o equivalente, conforme previsão contida no art. 418 do Código Civil. 4. É possível a cumulação de pedidos de devolução de arras confirmatórias, que possuem natureza de reparação material, e indenização por danos morais, face ao enunciado nº 37 da súmula do STJ. 5. Ajustada a aquisição de um veículo novo, cria-se uma expectativa pela concretização do negócio, de modo que a frustração da parte que dá seu carro como entrada e permanece durante todo o tempo previsto no contrato à espera da chegada do novo veículo, merece reparação por danos morais, principalmente quando se trata de pessoa idosa e portadora de deficiência física. 6. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais se mostra adequado à realidade das partes, bem como atende ao caráter sancionatório e de justa reparação, em consonância, ainda, com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem representar, contudo, um enriquecimento ilícito para a parte. 7. Recurso parcialmente provido.[1]

Dessa forma, é cabível também a reparação, à título de dano moral por conta da expectativa criada no consumidor e ter a posse do imóvel frustrada, sem contar o descumprimento contratual da construtora, claro.


À luz do exposto, é recomendável ao consumidor que esteja enfrentando uma situação similar correr atrás de um advogado para orientá-lo e te ajudar a reaver o investimento realizado.




[1] TJES. AC: 0031702-10.2011.8.08.0024 (024110317021). Rel: Carlos Simões Fonseca. Org. Julg: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. Dje: 08/10/2013

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